En general el mercado es más listo que el mas espabilado de sus participantes individuales (ROBERT L. BARTLEY).

Creo que todos somos conscientes que ante la maraña de noticias, Decretos, Reales Decretos, leyes etc, surgen toda una serie de dudas al respecto, ¿pago mi hipoteca o no?, ¿le pago a mi casero o no?, ¿el colegio del niño/a y las actividades?, ¿y que pasa con el gimnasio, las clases de ingles,etc?. No es fácil la solución a tomar, que no les calienten la cabeza y cuidado, mucho cuidado con los medios de comunicación, que a veces se oyen opiniones en la televisión que deben cogerla como opiniones, nada mas, y se debe leer la letra pequeña. De todas formas mi consejo fundamental es que ante una casuística tan abundante negocien su situación personalmente con la otra parte afectada y no pierdan de vista que detrás de esa persona también existe otra familia, por lo tanto el grado de consenso entre ambas seguro que llegará y todos quedarán satisfechos, no obstante dentro de unas horas veremos plasmadas en el Boletín más medidas, puesto que el descontrol y la improvisación dependiendo del viento de donde venga de nuestros Gobernantes es palpable por todo ser humano.

No obstante que sepan que en cuanto a los parámetros legales no es fácil desvincularse de un contrato debidamente firmado y aceptado, pues existe un principio jurídico llamado «pacta sunt servanda» que significa lo pactado obliga, por eso vds. oyen hablar de «moratorias» nunca de «perdón, condonación etc»pero por otro lado si que existen modos de romper ese pacto, claúsulas abusivas que se han firmado, otras nulas directamente etc., pero repito como la casuística es innumerable, adopten las debidas precauciones, y no se tomen la justicia por su mano directamente sin asesoramiento alguno.

Los casos graves y que puedan afectar sobre manera, son precisamente los que deben extremar las precauciones, y en todo caso sepan que efectivamente a pesar de lo dicho anteriormente existe solución y es que el Tribunal Supremo, y no la ley donde no lo encontrarán, tiene establecida una doctrina denominada «rebus sic stantibus», que en definitiva viene a determinar que un contrato firmado en unas determinadas circunstancias, si estas han variado (como puede ser claramente las presentes), de tal manera que se han producido unos cambios sustanciales, puede dar lugar a la modificación de dicho contrato. La casuística como he mencionado anteriormente es enorme, pero cada uno que piense en la suya, y cuidado, no a toda modificación de circunstancias es aplicable esta posibilidad, por eso les indico la negociación hasta el extremo, y el posterior estudio si no es posible.

Vamos a intentar aclarar un poco el tema de las moratorias en las deudas hipotecarias para aquellas personas que estén en dificultades a la hora de satisfacer su cuota hipotecaria con motivo del COVIT-19, y lo haré desde el punto de vista de los trabajadores tiempo tendremos de orientarlo para empresarios. Poner sobre la mesa que es una moratoria no una condonación, es decir, el Banco no os la va a perdonar, sino a demorar.

Debemos antes poner claro que esta moratoria solo está contemplada para aquellas hipotecas sobre vivienda habitual, por lo tanto los que tengáis hipotecas sobre segunda residencia o hipotecas sobre locales etc, estas dos últimas hipótesis olvidaros de este «post» y no sigáis leyendo si no queréis, salvo que no tengáis otra cosa que hacer.

En segundo lugar debéis encontraros en situación de «vulnerabilidad económica», ¿y esto significa? pues sencillamente que habréis pasado a la situación de desempleo y además que el conjunto de ingresos de la unidad familiar, (padre, madre, hermanos que convivan..), no supere tres veces el IPREM mensual que en 2020 es de 537,84 euros, ( sus siglas quieren decir Indicador público de renta de efectos múltiples), existen datos modificativos que habría que analizar caso por caso, pero únicamente pretendemos acercaros a los requisitos principales y quedaros con estas cifras. Tener en cuenta que el IPREM se calcula sobre salario bruto es decir, el salario antes de aplicar diferentes retenciones como las cotizaciones por desempleo, formación profesional, contingencias comunes, o la más representativa retención por IRPF.

Otro de los requisitos es que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Y el último de los requisitos, es que a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

En cuanto a documentación que debéis presentar en el Banco esta es la siguiente:

1.- En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedida por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

2.- Número de personas que habitan la vivienda:
.- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
.- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
.- Titularidad de los bienes:
Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.

3.- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes. Este es un simple documento que podéis confeccionar diciendo que sois responsables de que cumplís los requisitos exigidos, o seguramente el Banco os lo facilitará ya confeccionado.

En cuanto al plazo debeis tener en cuenta que es hasta quince días después del fin de la vigencia del Decreto de Estado de Alarma, (que hoy dia se ha prorrogado hasta el 11 de abril, de momento, ya veremos…).

Una vez realizada la solicitud, el Banco dispone de 15 dias para su estudio y decisión.

La solicitud moratoria (daros cuenta que es la simple solicitud) conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.Durante el periodo de vigencia de la moratoria el Banco no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses. Y obviamente no se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la misma.

Estos son los rasgos generales, sin perjuicio de como os he mencionado al comienzo del análisis, cada uno pueda tener su caso particular a analizar.

Vamos a salir de esta, estoy seguro, pero debemos ser conscientes de que el futuro laboral-profesional habrá que planteárselo de otra manera, en un principio creo que desconfiaremos de todo y de todos, nos acordaremos de seres queridos, amigos, familiares, etc que o están, estamos bien o han o hemos sufrido el contagio y se han, hemos recuperado, no emplearemos la palabra maldita por que debemos ser positivos, nos vamos a tener que acostumbrar si o si a teletrabajar. En nuestra profesión que vivimos de la discrepancia fundamentalmente, necesitamos el contacto con el compañero abogado, con el cliente, reuniones, asistencias etc, pero necesitamos la colaboración de los clientes donde deben adaptarse a las nuevas tecnologías, es fundamental, a todos nos irá mejor en el futuro, y seremos mas productivos y eficaces, es cuestión de ponerse y sentido común, el ordenador es una caja tonta, que simplemente hace lo que le decimos con arreglo a unos programas estandar, y en el momento que observamos que es cierto, la alegría, el gozo y «el subidón» que entra es tremendo y provoca el ir «más allá», y poco a poco observamos que es cierto. En estos dias observamos por la televisión que existen economistas incluso de reconocido prestigio que jamás habían utilizado «skipe», se dedicaban únicamente a recopilar datos, estadísticas, hablar por la radio, escribir artículos etc, y se han sorprendido de lo bien que funciona, lo cercano que es, y lo fácil que es utilizar, pues señores/as así todo, no es tan complicado, vamos a intentarlo y ánimo.